黑心建商的告白

其实房产业，比你想象的还要黑！ 钢筋少两成、化粪池没接管、混凝土随便灌、中古杂牌发电机……全都是事实， 不良建商赚到翻，你还以为买到梦想屋！ 做好功课、避开地雷，买豪宅不如挑好宅！ 随书附：买屋实战图解、看屋评价表、公设点交表，买屋非带不可！ 　　 　　「无敌海景」、「捷运静巷」、「距离东区10分钟」、「大隐隐于市」…… 　　建商只需找广告公司写一写美丽梦幻的宣传文案， 加上那些永远晚10年的公共建设， 就能让你当个阿呆捧钱去签约， 无良商人赚到翻，你还欢天喜地以为买到梦想屋！ 　　但是无论如何，你还是梦想有间自己的房子，那怎办？ 　　放心，幸好有这本书，看完再来谈买房。 　　Q1: 先建后售和预售案各有什么玄机？ 　　Q2: 实地监工有多重要，公设的软硬件怎么看重点？ 　　Q3: 油漆怎么偷工、马桶和水龙头的品牌差很大？ 　　Q4：你家的格局有没有一箭穿心？马桶是对床头还是对门？ 　　Q5：跑单小姐好亲切，推荐我买A栋8楼不如省钱买B栋7楼，有这么好康？ 　　这些问题你能确实回答吗？ 　　不信风水没关系，至少要简单了解让自己住起来舒服的「眉角」。 　　房产达人 Sway首先破解建商黑心法门，再教你一步一步去挑选合适的好房子，当个有智慧的买屋者， 买得欢喜、住得安心！

【序】揭穿黑心技俩的照妖镜　谢天仁 【序】购屋指南也可以这么好看！　庄孟翰 【自序】用我这张「贱嘴」，揭开房地产的潘多拉盒子 I 黑心建商的告白：17堂「建招」必修课 1先别急着吃棉花糖：赚你家的钱太容易！ 2超爆苹果橘子经济学：看不见的黑心建材（上） 3超爆苹果橘子经济学： 看不见的黑心建材（下） 4有钱人想的跟你不一样：房价是怎么炒上来的？（上） 5有钱人想的跟你不一样：房价是怎么炒上来的？（下） 6黑心建商教你读心术（一）：神奇的关键词 7黑心建商教你读心术（二）：说明书的奥义 8黑心建商教你读心术（三）：千万小学堂的地产数学题 9银座妈妈桑说话术（一）：接待中心生死斗 10银座妈妈桑说话术（二）：她的跑单奖金决定你的房价 11你家的保存期限只有十年：预售屋监工的眉角 12黑道商学院：建商大战管委会 13ㄚ鸡师偷呷步：黑心建商宰肥羊7大绝招 14散户胜经：半个专家最好骗 15猎豹执行长的投资罗盘（一）：都更钱怎么赚？ 16猎豹执行长的投资罗盘（二）：一山还有一山黑 17云端策略：大家都爱盖豪宅 番外篇 投资客的都更梦 靠房产炒出发达路 投资客对决菜篮族 I I 黑心建商成家记：买屋必看实战守则 1买房靠冲动，还有发梦 2算一算，豪宅离你有多远？ 3小心「地段」的陷阱 4我的最爱：学区、市场、大公园 5中古屋实在，还是新成屋划算？ 6挑屋四部曲（一）：基本功，小区门口学问多 7挑屋四部曲（二）：估保值，大厅公设不放过 8挑屋四部曲（三）：客厅的秘密，优劣差很大 9挑屋四部曲（四）：查厕所，知风水 10管委会，帮你管荷包！ 11该拿邻居的臭鞋柜怎办？ 番外篇　谈科学风水 房屋基地的科学风水 屋外小环境的科学风水 门口梯间的科学风水 住家格局的科学风水 窗外的科学风水

超爆！苹果橘子经济学：看不到的黑心建材（上） 建商的黑心招数 一星期盖一层楼的建商，就该列入黑心建商的观察名单， 先建后售的房屋不代表建商财力雄厚，他是要搞漂亮的门面，隐藏黑心的施工过程。建材表一定要看，无字天书的合约书再厚， 也要逐字看清楚，该白纸黑字的，不用客气。 　 《超爆！苹果橘子经济学》这本书很好玩，他会解释芝加哥的妓女哪一天生意最好、 吃袋鼠肉为何有助于拯救地球，我相信如果你仔细看完这本书之后，肯定会对于无所不用其极降低成本、 增加利润的「黑心建商经济学」，感到更加佩服。 先说说钢筋，你知道黑心建商是怎样省钱的吗？比方说， 规定一根柱子要有二十根直、四十根横的箍筋，黑心建商一定只用十六根直、三十根左右横的，至少省二成， 随便算一个案子，钢筋就可以省五百到一千万元！有没有看过柱子箍筋，每一圈都要有的固定环？ 绑钢筋也有规定要用到多少粗铁丝，黑心建商的做法可以省一半，没有固定环，铁丝随便绑绑就好，反正，混凝土一灌就看不到， 工人也做得快，省时省力又省钱，快速完工。 混凝土也一样，大家都知道有些建商一星期盖一层楼， 没那么黑心的建商起码两个星期，有良心的要盖一个月！浪费时间啦，差别在哪里？江湖一点诀说破不值钱， 就一层水泥灌好后，木板的模子别拆，钢筋水泥本来就有一定的载重量，别怕混凝土没干结构不稳， 继续往上搭，反正地震不会每天来，安啦。 后遗症是什么？如果你看到家里的墙角、接缝、窗框很容易裂开、 油漆得一天到晚补，就是了，恭喜你，中奖买到黑心建商的速成屋了。建商为了要赶时间， 混凝土没有灌实，拆模后，一定一堆洞、一堆空隙，怎么办，很简单，用水泥抹一下，再上个漆，新房子亮晶晶， 只要没那么刚好碰到地震，你根本看不出来。 翻翻广告，建材都是英文名称，反正客户不懂， 你看到的都是山寨版，外型都是模仿名牌货，马桶和成一颗两千，丑一点但是耐用，我用一千五的「宝格力（忘了怎么写，管他的）」 ，比较漂亮，名称是洋名也好听，虽然客户反应不太好用，便便容易附着冲不太掉，但他们还不知道的是，闪亮亮的莲蓬头、 水龙头这些五金件，半年内一定掉烤漆，一年开始关不紧。 总之，看起来很像德国进口的就好，牌子我们没在管。而且， 我还没听过有住户跟建商要求换马桶和水龙头的。 还有，大门看起来很漂亮，但绝对不是正牌防火门， 杂牌大锁大概一年用下来就会卡卡的，如果你跟建商要防火证明，也拿得出来，不过都用钱买的，是不是真能防火一个小时，老天爷才知道。 干嘛要这样干？当然是为了省钱，别人一坪建材用三万元， 我不超过两万元就有了，而且一定比较漂亮，现在的人都是看漂亮就买了，黑心建商不太需要用好的建材。 油漆也挺扯，大家都会装潢，反正到时候还会盖掉， 用送的随便漆漆就好，正常一坪「两底三度」（注1）的油漆要八百 元，你知道我用多少？三百元一坪！就粉光后直接喷一层，只要对着阳光，几乎可以看到水泥的底色，万一客户验屋不过， 再请师傅随便漆上一层，通常二百户的小区，最多十户会仔细检查。你问我差在哪，两底三度的油漆，起码用五年还漂漂亮亮的， 表面光滑如少女的肌肤；我的一度漆，一年就会掉色，有阳光的地方还会褪色。如果你家有光线是斜的进光， 墙就一定会有斜的色差，还有，只要站在墙边对着看，一定不平整有波浪，柜子都没法贴墙放。 注：油漆的二底三度， 第一底就是先将粗糙的水泥结构面上批一次土，让它平整，这也可以说是「粉光」，然后第一度是上底漆， 就是用油漆直接上色一遍，后上第二底，因为上漆后比较看得出墙壁哪里不平整，用批土再抹一次墙， 并且用砂纸磨细，接着上第二度漆，等干透之后再上第三层。 广告上油漆牌子写ICI得利乳胶漆，这个牌子不错，但是也贵， 一大桶五千元，我就叫工人去买一桶一千的杂牌，混一下，以前大概一桶ICI对上二桶杂牌，后来因为师傅说不好上漆， 干了也难看，才改成一：一，杂牌漆闻了都恶心，甲醛太浓，师傅工作都要戴口罩，甲醛味要全部散掉起码大风吹一个月。 很多建商都用先建后售这一招，你以为代表建商财力雄厚，有诚意， 盖完再拿出来卖，殊不知施工中没有客户监督差很多，行家一看就知道偷了多少工，反正房子盖好很漂亮，大家买得高兴，皆大欢喜。 　 证明给你看！ ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 二○一○年五月十六日的ＴＶＢＳ电视新闻报导，台中有位民众，竟然买到房内藏了台电变电箱的透天厝！ 这个变电箱被水泥区隔起来，占地达五、六坪大呢！虽然卖屋的中介同意对屋主降价，听起来较扯的是，当这位民众向台 电反应，台电的响应竟是请这位先生必须先找地， 并分摊变电箱迁走的费用！ 家里有变电箱，浪费地坪是一回事，如果住起来感觉差，三不五时又闹头痛又是胃痛问题更大！房子的管道怎么走， 美美的说明书不会告诉你，但却是和日常生活息息相关的重要问题。 挑屋四部曲（四）：查厕所，知风水 客厅看完接着看什么？看厨房厨具用啥米牌？看主卧、 浴室有没有按摩浴缸？错错错！在我的看屋行程里，客厅的下一站，就该看看关系气味、噪音与漏水的关键：厕所。 一、打开维修孔 看厕所千万别客气，第一步请站在马桶上，找张椅子也行， 将遮蔽一切关键的天花板打开，只要移开维修孔就可以，把头深进去好好看，看啥呢？看梁柱跟结构面的施工质量。 为什么看结构要跑到厕所看？这是因为通常建商盖屋， 交屋时厕所一定会有天花板封顶，所以，天花板内九成九为「素颜」，结构面不会经过粉刷修饰，看施工质量最好不过了。 所以在厕所的天花板内，你要看有没有水渍（也许有漏水过，或是楼上管线滴水下来的痕迹）、平整度（ 我就曾经看过在水泥上黏了烟盒、布手套）、通气度（抽风机的风管有没有接到屋外，有时你家的抽风机根本只是装饰在天花板的小风扇）。 别说我没警告过你，如果你连天花板水泥黏着手套、 抽风机纯装饰浪费电又做白工，这么严重的问题都视而不见，就别怪黑心建商或投资客坑你的钱。 二、检查磁砖线 除了厕所的天花板，第二步我会看瓷砖。从墙壁跟地板的瓷砖有没有线对线， 也就是水泥伸缩缝要从墙壁上一直连到地板角落，这可以看出基本的施工质量。接着请敲墙壁， 敲一敲瓷砖的任何角落，你听到的应该是实心的声音，如果出现「空空」响，记得在你的看屋数据表上多打几个「劣、劣、劣」。 三、假装你要上厕所 第三步比较简单，关上门模拟上厕所，请将卫生纸抽几张， 揉成一团丢到马桶里，看冲水是不是顺畅；开水龙头洗手，看水的流量满不满意，如果太弱太小， 不是管子卡住就是需要装加压马达，两者都有点麻烦。 在风水上需注意马桶方向不要对门，真正的意涵在于， 不让上厕所的人或进出家门的人互相影响干扰，假设你有天很自在的坐在马桶上，门又没关， 如果这时有客人来或有人回家，你必会受到惊吓，也对客人不礼貌。另外，卧室做为床头地方的后面不可以有马桶，道理很简单， 睡觉时会容易会被冲水声惊醒。 厕所方位有些风水上的忌讳，但并非绝对， 如果你觉得没有影响也没差，只要记得在门口挂上落地门帘遮一遮，并在厕所多摆些植物如万年青之类，也可弥补。 四、想想会在厕所内做什么？ 最后一步，请模拟在厕所会做的所有事，比如上厕所位置宽敞否， 有没有地方放你的牙膏或老婆的备用口红，摆放卫生纸的位子是否顺手？我个人爱用大浴巾，是不是有地方挂？ 如果你爱在镜子前面挤痘痘，是否得加装台多功能暖气机？淋浴间会不会小到连转身都有困难？ 浴缸深度能够真的好好泡个澡吗？请模拟你在厕所会做的所有事情，就会知道好不好用了。 我曾经看过淋浴间小到人站在里面居然无法关门，肩膀会碰到门！可是光从外面看一切还好，这就是你不自己亲身测试、 光用看是看不出来的缺点。 最后小小提醒，如果你习惯使用免治马桶，要留意，马桶旁有没有插座啊！ 黑心建商的告白8 黑心建商教你读心术之三：地产小学堂数学题 我又来了，这次要讲数学。 百万小学堂好红，连财政部长都去上，还达到好多题，我真想代表无壳蜗牛们出个题，看看部长会不会答。房地产上有很多数学，不讲你不会明白。啥？部长数学很厉害，你很会看房子？走着瞧，接着往下看。 当当当，第一题。 「红树林站斜对面，捷运生活圈」有个朋友的案子，他在淡水红树林捷运站斜对面，站在房子、接待中心，你真的看的到那红树林站屋顶，看到捷运缓缓驶入，还听的到站里面的列车进站声音，很棒吧，捷运宅呢，你一定会多花一成的房价买房屋。真的走一趟，你要先往淡水方向走三分钟才到人行道，然后等，过马路，再往台北方向走十分钟才到的了，所以大约十五分钟可以走到捷运站。斜对面耶！平常看房子的客人多是开车来的，我的广告大辣辣的写着捷运对面，真相是要走十五分钟，这是数学题。十五分钟，可以到很多地方买更便宜的「捷运宅」了。 接着来，第二题。 「自备五十万元，获利25%！」看起来是，自备款五十万元，然后出租赚钱，获利25%这个数字会让你觉得，四年回本。这个数字太唬烂，我不会用个天价的租金让你算出这么高投资报酬率，作法太粗糙，很容易被客户打枪。获利回本，讲的是回那五十万元自备款的本，这叫做现金报酬，也就是你投入五十万元，每年获利就是12.5 万元，也就是每月大概一万出头的租金收入，看起来好像还不错。这时建商会再丢颗震撼弹，保证获利可签合约，这招一下，客人很容易心动。 问题出在，丢开投资报酬率，这房子根本不值那个钱，建商愿意保证获利，一定是开高价，你多花更多钱买了一间房屋，如果底价五百万元，起码一定卖你五百五十万元，可却只保证你第一年获利，我只要拿出十二万五千的第一年租金给你，就可以卖给你。懂了吗？建商一定赚，而且，这样的房子地点一定不好，卖很久卖不掉才会这样搞。 昏了没？第三题。 「小区有温泉、泳池、接驳巴士、二十四小时警