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其实房产业,比你想象的还要黑! 钢筋少两成、化粪池没接管、混凝土随便灌、中古杂牌发电机……全都是事实, 不良建商赚到翻,你还以为买到梦想屋! 做好功课、避开地雷,买豪宅不如挑好宅! 随书附:买屋实战图解、看屋评价表、公设点交表,买屋非带不可! 「无敌海景」、「捷运静巷」、「距离东区10分钟」、「大隐隐于市」…… 建商只需找广告公司写一写美丽梦幻的宣传文案, 加上那些永远晚10年的公共建设, 就能让你当个阿呆捧钱去签约, 无良商人赚到翻,你还欢天喜地以为买到梦想屋! 但是无论如何,你还是梦想有间自己的房子,那怎办? 放心,幸好有这本书,看完再来谈买房。 Q1: 先建后售和预售案各有什么玄机? Q2: 实地监工有多重要,公设的软硬件怎么看重点? Q3: 油漆怎么偷工、马桶和水龙头的品牌差很大? Q4:你家的格局有没有一箭穿心?马桶是对床头还是对门? Q5:跑单小姐好亲切,推荐我买A栋8楼不如省钱买B栋7楼,有这么好康? 这些问题你能确实回答吗? 不信风水没关系,至少要简单了解让自己住起来舒服的「眉角」。 房产达人 Sway首先破解建商黑心法门,再教你一步一步去挑选合适的好房子,当个有智慧的买屋者, 买得欢喜、住得安心!
Sway 致力于房地产信息透明化,十七年前创办台湾最大房地产网站,开启网络世界全都露的行事风格,因知无不答频频泄露建商黑心伎俩,而受到广大网友的支持,后在壹周刊财经组再接再厉,揭发财经与房地产界的市场机密,被黑心建商告上法院在所不惜,有问必直言、透析房地产各种眉角,成为出版界、新闻界、电视圈的一个独行侠,被网友、媒体誉为「黑心大神」。Facebook粉丝团:sway房市观测站。 简介: 。文化大学土地资源系毕、拥不动产经纪人执照 。建商、房仲、代销、壹周刊等,房地产历练超过十七年 。创办台湾第一个房地产专业网站 "智邦不动产" 。2011年登商业周刊封面人物报导 。2011年度博客来书店华文创作年度畅销第1名、金石堂10大畅销作家 。《黑心建商的告白》单日销量近4500本,创台湾作家最高纪录。 。着有《黑心建商的告白》、《黑心投资客炒房告白》、《黑心房仲的告白》、《打败黑心建商,买房实战DVD》有声书、《突围黑心房市-Sway诚实带看日记》等,销量破四十万册。 。专栏经历:壹周刊、苹果日报爽报、雅虎房地产频道、好房新闻网、Money月刊、Smart智富月刊 。节目:东森:梦想街57号、财星大道、五七新闻王。中天:台湾顾问团、新闻龙卷风。三立:五四新观点、台湾好所在。TVBS:地球黄金线、少康战情室。非凡:News金叹号等经常性来宾、专家。
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【序】揭穿黑心技俩的照妖镜 谢天仁 【序】购屋指南也可以这么好看! 庄孟翰 【自序】用我这张「贱嘴」,揭开房地产的潘多拉盒子 I 黑心建商的告白:17堂「建招」必修课 1先别急着吃棉花糖:赚你家的钱太容易! 2超爆苹果橘子经济学:看不见的黑心建材(上) 3超爆苹果橘子经济学: 看不见的黑心建材(下) 4有钱人想的跟你不一样:房价是怎么炒上来的?(上) 5有钱人想的跟你不一样:房价是怎么炒上来的?(下) 6黑心建商教你读心术(一):神奇的关键词 7黑心建商教你读心术(二):说明书的奥义 8黑心建商教你读心术(三):千万小学堂的地产数学题 9银座妈妈桑说话术(一):接待中心生死斗 10银座妈妈桑说话术(二):她的跑单奖金决定你的房价 11你家的保存期限只有十年:预售屋监工的眉角 12黑道商学院:建商大战管委会 13ㄚ鸡师偷呷步:黑心建商宰肥羊7大绝招 14散户胜经:半个专家最好骗 15猎豹执行长的投资罗盘(一):都更钱怎么赚? 16猎豹执行长的投资罗盘(二):一山还有一山黑 17云端策略:大家都爱盖豪宅 番外篇 投资客的都更梦 靠房产炒出发达路 投资客对决菜篮族 I I 黑心建商成家记:买屋必看实战守则 1买房靠冲动,还有发梦 2算一算,豪宅离你有多远? 3小心「地段」的陷阱 4我的最爱:学区、市场、大公园 5中古屋实在,还是新成屋划算? 6挑屋四部曲(一):基本功,小区门口学问多 7挑屋四部曲(二):估保值,大厅公设不放过 8挑屋四部曲(三):客厅的秘密,优劣差很大 9挑屋四部曲(四):查厕所,知风水 10管委会,帮你管荷包! 11该拿邻居的臭鞋柜怎办? 番外篇 谈科学风水 房屋基地的科学风水 屋外小环境的科学风水 门口梯间的科学风水 住家格局的科学风水 窗外的科学风水
CONTENT PREVIEW OF THE BOOK
超爆!苹果橘子经济学:看不到的黑心建材(上) 建商的黑心招数 一星期盖一层楼的建商,就该列入黑心建商的观察名单, 先建后售的房屋不代表建商财力雄厚,他是要搞漂亮的门面,隐藏黑心的施工过程。建材表一定要看,无字天书的合约书再厚, 也要逐字看清楚,该白纸黑字的,不用客气。 《超爆!苹果橘子经济学》这本书很好玩,他会解释芝加哥的妓女哪一天生意最好、 吃袋鼠肉为何有助于拯救地球,我相信如果你仔细看完这本书之后,肯定会对于无所不用其极降低成本、 增加利润的「黑心建商经济学」,感到更加佩服。 先说说钢筋,你知道黑心建商是怎样省钱的吗?比方说, 规定一根柱子要有二十根直、四十根横的箍筋,黑心建商一定只用十六根直、三十根左右横的,至少省二成, 随便算一个案子,钢筋就可以省五百到一千万元!有没有看过柱子箍筋,每一圈都要有的固定环? 绑钢筋也有规定要用到多少粗铁丝,黑心建商的做法可以省一半,没有固定环,铁丝随便绑绑就好,反正,混凝土一灌就看不到, 工人也做得快,省时省力又省钱,快速完工。 混凝土也一样,大家都知道有些建商一星期盖一层楼, 没那么黑心的建商起码两个星期,有良心的要盖一个月!浪费时间啦,差别在哪里?江湖一点诀说破不值钱, 就一层水泥灌好后,木板的模子别拆,钢筋水泥本来就有一定的载重量,别怕混凝土没干结构不稳, 继续往上搭,反正地震不会每天来,安啦。 后遗症是什么?如果你看到家里的墙角、接缝、窗框很容易裂开、 油漆得一天到晚补,就是了,恭喜你,中奖买到黑心建商的速成屋了。建商为了要赶时间, 混凝土没有灌实,拆模后,一定一堆洞、一堆空隙,怎么办,很简单,用水泥抹一下,再上个漆,新房子亮晶晶, 只要没那么刚好碰到地震,你根本看不出来。 翻翻广告,建材都是英文名称,反正客户不懂, 你看到的都是山寨版,外型都是模仿名牌货,马桶和成一颗两千,丑一点但是耐用,我用一千五的「宝格力(忘了怎么写,管他的)」 ,比较漂亮,名称是洋名也好听,虽然客户反应不太好用,便便容易附着冲不太掉,但他们还不知道的是,闪亮亮的莲蓬头、 水龙头这些五金件,半年内一定掉烤漆,一年开始关不紧。 总之,看起来很像德国进口的就好,牌子我们没在管。而且, 我还没听过有住户跟建商要求换马桶和水龙头的。 还有,大门看起来很漂亮,但绝对不是正牌防火门, 杂牌大锁大概一年用下来就会卡卡的,如果你跟建商要防火证明,也拿得出来,不过都用钱买的,是不是真能防火一个小时,老天爷才知道。 干嘛要这样干?当然是为了省钱,别人一坪建材用三万元, 我不超过两万元就有了,而且一定比较漂亮,现在的人都是看漂亮就买了,黑心建商不太需要用好的建材。 油漆也挺扯,大家都会装潢,反正到时候还会盖掉, 用送的随便漆漆就好,正常一坪「两底三度」(注1)的油漆要八百 元,你知道我用多少?三百元一坪!就粉光后直接喷一层,只要对着阳光,几乎可以看到水泥的底色,万一客户验屋不过, 再请师傅随便漆上一层,通常二百户的小区,最多十户会仔细检查。你问我差在哪,两底三度的油漆,起码用五年还漂漂亮亮的, 表面光滑如少女的肌肤;我的一度漆,一年就会掉色,有阳光的地方还会褪色。如果你家有光线是斜的进光, 墙就一定会有斜的色差,还有,只要站在墙边对着看,一定不平整有波浪,柜子都没法贴墙放。 注:油漆的二底三度, 第一底就是先将粗糙的水泥结构面上批一次土,让它平整,这也可以说是「粉光」,然后第一度是上底漆, 就是用油漆直接上色一遍,后上第二底,因为上漆后比较看得出墙壁哪里不平整,用批土再抹一次墙, 并且用砂纸磨细,接着上第二度漆,等干透之后再上第三层。 广告上油漆牌子写ICI得利乳胶漆,这个牌子不错,但是也贵, 一大桶五千元,我就叫工人去买一桶一千的杂牌,混一下,以前大概一桶ICI对上二桶杂牌,后来因为师傅说不好上漆, 干了也难看,才改成一:一,杂牌漆闻了都恶心,甲醛太浓,师傅工作都要戴口罩,甲醛味要全部散掉起码大风吹一个月。 很多建商都用先建后售这一招,你以为代表建商财力雄厚,有诚意, 盖完再拿出来卖,殊不知施工中没有客户监督差很多,行家一看就知道偷了多少工,反正房子盖好很漂亮,大家买得高兴,皆大欢喜。 证明给你看! ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 二○一○年五月十六日的TVBS电视新闻报导,台中有位民众,竟然买到房内藏了台电变电箱的透天厝! 这个变电箱被水泥区隔起来,占地达五、六坪大呢!虽然卖屋的中介同意对屋主降价,听起来较扯的是,当这位民众向台 电反应,台电的响应竟是请这位先生必须先找地, 并分摊变电箱迁走的费用! 家里有变电箱,浪费地坪是一回事,如果住起来感觉差,三不五时又闹头痛又是胃痛问题更大!房子的管道怎么走, 美美的说明书不会告诉你,但却是和日常生活息息相关的重要问题。 挑屋四部曲(四):查厕所,知风水 客厅看完接着看什么?看厨房厨具用啥米牌?看主卧、 浴室有没有按摩浴缸?错错错!在我的看屋行程里,客厅的下一站,就该看看关系气味、噪音与漏水的关键:厕所。 一、打开维修孔 看厕所千万别客气,第一步请站在马桶上,找张椅子也行, 将遮蔽一切关键的天花板打开,只要移开维修孔就可以,把头深进去好好看,看啥呢?看梁柱跟结构面的施工质量。 为什么看结构要跑到厕所看?这是因为通常建商盖屋, 交屋时厕所一定会有天花板封顶,所以,天花板内九成九为「素颜」,结构面不会经过粉刷修饰,看施工质量最好不过了。 所以在厕所的天花板内,你要看有没有水渍(也许有漏水过,或是楼上管线滴水下来的痕迹)、平整度( 我就曾经看过在水泥上黏了烟盒、布手套)、通气度(抽风机的风管有没有接到屋外,有时你家的抽风机根本只是装饰在天花板的小风扇)。 别说我没警告过你,如果你连天花板水泥黏着手套、 抽风机纯装饰浪费电又做白工,这么严重的问题都视而不见,就别怪黑心建商或投资客坑你的钱。 二、检查磁砖线 除了厕所的天花板,第二步我会看瓷砖。从墙壁跟地板的瓷砖有没有线对线, 也就是水泥伸缩缝要从墙壁上一直连到地板角落,这可以看出基本的施工质量。接着请敲墙壁, 敲一敲瓷砖的任何角落,你听到的应该是实心的声音,如果出现「空空」响,记得在你的看屋数据表上多打几个「劣、劣、劣」。 三、假装你要上厕所 第三步比较简单,关上门模拟上厕所,请将卫生纸抽几张, 揉成一团丢到马桶里,看冲水是不是顺畅;开水龙头洗手,看水的流量满不满意,如果太弱太小, 不是管子卡住就是需要装加压马达,两者都有点麻烦。 在风水上需注意马桶方向不要对门,真正的意涵在于, 不让上厕所的人或进出家门的人互相影响干扰,假设你有天很自在的坐在马桶上,门又没关, 如果这时有客人来或有人回家,你必会受到惊吓,也对客人不礼貌。另外,卧室做为床头地方的后面不可以有马桶,道理很简单, 睡觉时会容易会被冲水声惊醒。 厕所方位有些风水上的忌讳,但并非绝对, 如果你觉得没有影响也没差,只要记得在门口挂上落地门帘遮一遮,并在厕所多摆些植物如万年青之类,也可弥补。 四、想想会在厕所内做什么? 最后一步,请模拟在厕所会做的所有事,比如上厕所位置宽敞否, 有没有地方放你的牙膏或老婆的备用口红,摆放卫生纸的位子是否顺手?我个人爱用大浴巾,是不是有地方挂? 如果你爱在镜子前面挤痘痘,是否得加装台多功能暖气机?淋浴间会不会小到连转身都有困难? 浴缸深度能够真的好好泡个澡吗?请模拟你在厕所会做的所有事情,就会知道好不好用了。 我曾经看过淋浴间小到人站在里面居然无法关门,肩膀会碰到门!可是光从外面看一切还好,这就是你不自己亲身测试、 光用看是看不出来的缺点。 最后小小提醒,如果你习惯使用免治马桶,要留意,马桶旁有没有插座啊! 黑心建商的告白8 黑心建商教你读心术之三:地产小学堂数学题 我又来了,这次要讲数学。 百万小学堂好红,连财政部长都去上,还达到好多题,我真想代表无壳蜗牛们出个题,看看部长会不会答。房地产上有很多数学,不讲你不会明白。啥?部长数学很厉害,你很会看房子?走着瞧,接着往下看。 当当当,第一题。 「红树林站斜对面,捷运生活圈」有个朋友的案子,他在淡水红树林捷运站斜对面,站在房子、接待中心,你真的看的到那红树林站屋顶,看到捷运缓缓驶入,还听的到站里面的列车进站声音,很棒吧,捷运宅呢,你一定会多花一成的房价买房屋。真的走一趟,你要先往淡水方向走三分钟才到人行道,然后等,过马路,再往台北方向走十分钟才到的了,所以大约十五分钟可以走到捷运站。斜对面耶!平常看房子的客人多是开车来的,我的广告大辣辣的写着捷运对面,真相是要走十五分钟,这是数学题。十五分钟,可以到很多地方买更便宜的「捷运宅」了。 接着来,第二题。 「自备五十万元,获利25%!」看起来是,自备款五十万元,然后出租赚钱,获利25%这个数字会让你觉得,四年回本。这个数字太唬烂,我不会用个天价的租金让你算出这么高投资报酬率,作法太粗糙,很容易被客户打枪。获利回本,讲的是回那五十万元自备款的本,这叫做现金报酬,也就是你投入五十万元,每年获利就是12.5 万元,也就是每月大概一万出头的租金收入,看起来好像还不错。这时建商会再丢颗震撼弹,保证获利可签合约,这招一下,客人很容易心动。 问题出在,丢开投资报酬率,这房子根本不值那个钱,建商愿意保证获利,一定是开高价,你多花更多钱买了一间房屋,如果底价五百万元,起码一定卖你五百五十万元,可却只保证你第一年获利,我只要拿出十二万五千的第一年租金给你,就可以卖给你。懂了吗?建商一定赚,而且,这样的房子地点一定不好,卖很久卖不掉才会这样搞。 昏了没?第三题。 「小区有温泉、泳池、接驳巴士、二十四小时警