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《良心房仲的告白:李同榮的房產趨勢關鍵報告》 本書特色 房產教頭成功預測房市走勢:曾精準預測SARS後房市一路走揚、金融海嘯後大台北地區房價呈鋸齒狀微笑線型上升……這次,他再度提出12大房市趨勢預言,你一定要知道! 實價登錄後的應變措施:實價登錄後,對於房地產市場的影響,是好還是壞?如果藉此精準算出成屋與預售屋的合理房價?本書都有完整披露。 2013年房市走向指點迷津:本書擁有最新的房產資料庫,一一點出六大都會區的詳細交易行情與增值屋動向。 一次學會選屋、賣屋、看屋、交屋:提供最新「不動產說明書」範本,提醒消費者買賣房屋的注意事項,以及挑選優質房仲人員的眉角。
李同榮 歷經40年台灣房市的起起落落,豐富的經驗,讓李同榮對台灣、大陸以至亞洲的房產業,有著自己獨到的見解,可說是各大報章媒體的房市取材對象。 此外,李同榮積極深耕人才,陸續培植出多位北市十大傑出與全國金仲獎菁英得主,旗下跟著他打拚超過20年的同事比比皆是。同時也致力房仲產業e化教育工作的推廣,倡導店頭e化管理與產業競合行銷的創新觀念。 自從當選全聯會理事長以來,李同榮時時刻刻無不以「提升產業服務品質」為己任,為廣大市民創造良好的產業環境。近年演講邀約不斷,並多次高分貝建議政府,應有健全住宅政策與稅制,才能解決市場供需問題。 現任 台灣不動產交易中心(吉家網)總經理 中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長 台北市不動產仲介經紀商業同業公會榮譽理事長 中華民國網路消費協會理事長 亞矽氏資訊顧問股份有限公司董事長 樂屋國際資訊(股)公司(樂屋網)董事 駿達房屋股份有限公司創辦人 學歷與認證 國立政治大學電子化顧問師碩士學程 2006年台灣資訊月選拔十大傑出資訊人才獎當選人 經濟部中小企業處 營運診斷及e化應用輔導顧問 台灣經濟部工業局認證合格顧問師 德霖技術學院兼任副教授
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良心房仲的告白:李同榮的房產趨勢關鍵報告-目錄導覽說明 〈推薦序〉一本給購屋售屋者的實戰手冊 詹宏志 〈推薦序〉房價漲跌現形記 林世華 〈推薦序〉買賣房屋,膽大心細很重要 陳斐娟 〈自 序〉良心房仲的告白 第一篇 台灣房地產漲跌趨勢關鍵報告 由景氣循環看台灣房市 六大都會區房市交易新趨勢 一次搞懂實價登錄 2012年房市十大新聞解析 2013年房市趨勢大預測 【名人好評】 第二篇 三大族群的不敗購屋原則 1. 投資族 掌握景氣循環,一出手就致勝 2. 首購族 檢視自身需求,先求有再求好 3. 換屋族 買賣同時進行,換新居不吃虧 【名人好評】 第三篇 買賣房屋特訓班 十大買屋重點 四大賣屋重點 【名人好評】 第四篇 房仲業你所不知道的祕密 黑心房仲?真是誤會大了! 房產買賣護身符--〈不動產經紀業管理條例〉 【名人好評】 〈篇後語〉振興本業,千帆再起 〈附錄〉 不動產經紀業管理條例 不動產經紀業管理條例施行細則
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一次搞懂實價登錄 2012年政府立法通過「地政三法」,實價登錄於同年8月1日正式實施,資訊透明化開啟房地產交易透明的新頁。實價登錄確實對台灣未來房地產走勢影響頗深,資訊透明化意義非常重大,不過,政府天真以為這樣就能促使房價合理化,似乎是一廂情願的想法。實價登錄後是否能有效解決都會房價,目前各方見解不一,但我對於實價登錄的未來影響則憂喜參半。 實價登錄必然是實價課稅的前身,未來實價課稅應採資本利得課稅 說實在,只靠實價登錄很難稽核房價的真偽,儘管政府拍胸脯保證,目前登錄的資料政府宣稱與課稅脫鉤,買賣當事人沒有登錄真偽的利害關係,然而,還是存有價格真偽難辨的障礙,要做為判定房價的參考,確實需要高度解讀能力。我認為,解決房地產課稅問題最需要的是,要能提出一套全面性且公平的賦稅革新方案。 在擴大稅基以及降低稅率的前提下(讓民眾不會感受加稅的壓力),未來只有在「資本利得課稅」(意即賺錢的人要繳稅)前提下,提出一套短中長期執行的完整配套措施取代奢侈稅之無效政策,交易雙方才會因賦稅權益問題而相互箝制、監督並誠實登錄,也才不會有因要高貸而高報,或是因要避稅而低報的隱瞞行為。例如甲賣屋給乙,甲希望少報100萬元,在沒有資本利得課稅的前提下,乙可能會接受,但只要實價資本利得課稅機制啟動,乙就不會同意甲少報100萬元的要求,因為乙若在未來要出售這間房屋就得多繳100萬元獲利所得的稅,這就是資本利得課稅的精華,也就是說讓賺錢的人應該課稅,虧錢的人可以抵稅,讓房地產稅制公平化合理化! 三法齊修倒頭栽,錯把地政士當登錄前鋒 實價登錄政策,雖是房市交易制度的重大革新,但也是一項艱鉅且龐大的改革工程,更是未來實價揭露與資本利得課稅的重要依據,其規畫與執行都需要有相當的行政魄力與抗壓力。不過,現在實價登錄三法齊修,但方向卻是倒頭栽,讓地政士當登錄前鋒,責任風險需釐清,房價登錄的真偽要加諸買賣權利人責任,才是實價登錄成功與否的關鍵所在。 雖然有些專家與立法委員提出房地產資本利得與實價課稅議題,但證所稅所引起的烏煙瘴氣仍然未消,房地產的實價課稅與居住正義更將是遙遙無期,尤其實價課稅是需要實價登錄啟動後數年才能有課稅依循的資料庫,因此談不動產實價課稅應該要有長期規畫的完整配套措施,不宜匆促公布,才不至引起人心惶惶,讓市場掀起無謂的波動,造成民怨升高與執政者的沉重負擔。 實價登錄等於資訊透明化,但不等於房價合理化 實價登錄2012年10月16日開始揭露行情後,當天內政部網站就被民眾擠爆當機,顯見消費者對實價揭露交易透明化的熱烈期盼。但民眾真有能力揭開國王的新衣?我覺得有待商榷。 實價登錄可以讓房地產交易資訊更透明化,也能促進交易速度,我相信,交易量將會逐步回升。但實價登錄並不等於房價合理化,過度期待實價登錄後房價會下跌的購屋者可能會失望。實價登錄肯定對交易速度有幫助,對房仲業並無害處,但這點很多同業不見得認同。儘管如此,唯有資訊透明化,才能解除消費者對房仲業訊息提供的對稱性之疑慮,而且對房市交易速度有益。施行時價登錄不等於房價就會因而下挫,畢竟,房價會漲的因素是供需,政府偏頗的房產政策,創造了短線炒作的環境,供需是因,房價是果,但政府卻倒果為因,不但沒有強化供給,反而因噎廢食,以為停售國有財產土地,就能防範土地飆漲,這種不做不錯的鴕鳥心態,讓政府成為囤積可建土地的最大元凶。 從政府已經揭露中的交易數量與品質來看,我發現不少缺失值得政府改善: (1) 政府公布的數量與實際成交數量比例必須相符,才不會影響資料判讀的正確性 單就台北市而言,2012年8月分移轉件數為3317件,但真正揭露的數量只有919件,只占全部移轉件數的28%,這樣的數量比例明顯偏低,讓人不禁懷疑,篩選資料是否有黑箱作業或是資料庫是否出了問題?在整個資料庫的蒐集與篩選尚未完備的狀況下,少數揭露的資訊並不足以取信於民。關於這點,內政部已經在研擬改善計畫,相信對於揭露資訊的百分比率會逐月增加,但在此之前,要以部分揭露的資料評估房地產漲跌。可能會導致判斷失真! (2) 已經公布的資料品質要不斷提升 在政府已經公布的資料中,明顯可看出許多行情錯亂的物件到處夾雜,這不是資料庫的除錯機制不健全,就是稽核人員不夠專業!此外,對揭露比例的程度,政府也要重新研究一套機制,尤其行政主管機關應走出市場多徵詢民間有經驗的業者,避免不必要的錯誤發生。 以過去數年來台灣不動產交易中心公開的成交行情公報為例,資料的篩選方式,除了異常的物件必須由對市場熟悉的專業人士篩選刪除以外,沒有異常的物件盡量要達到100%的揭露比例,但為了顧及統計均價時的正確性,頂多是在做分析的時候,會去除掉頭尾的3%,藉以確保資料分析的準確度,但如果揭露時刻意去除掉頭尾的3%,就很容易漏失各區成交價的最高與最低價指標,例如,台北市較稀有的豪宅,假使每坪超過250萬元以上就很容易被刪除,這樣的揭露就有盲點,房價的真實性也會遭到質疑。 (3) 租賃物件的屋主不透過仲介即可不用登錄,這是最大漏洞 2012年總統大選前,執政黨因都會房價居高不下,民怨排山倒海,因此在匆促的修法過程中,並未考慮屋主只要不透過仲介經紀業就可不必登錄,這個後果造成打擊合法經紀業,卻縱容非法業者協助屋主逃漏稅,讓合法房仲業的租賃業績迅速萎縮一半,這代表有一半以上的租賃成交物件是登錄作業的漏網之魚。因此,租賃的實價登錄簡直等於是虛有其表,並鼓勵民眾大剌剌逃漏稅,合法產業卻在這惡法中遭受無情打擊,政府實在難辭其咎。